शोधन निधि (Sinking Fund), मूल्य हास (Deprecialtion) - 1. रेखीये विधि (Straight line method)2. शोधन निधि विधि (Sinking Fund Method),भवनो का मूल्यांकन (Valuation of Building) - 1. मूल्य हास विधि द्वारा मूल्यांकन (Depreciation Method of Valuation)2. किराए के आधार पर मूल्यांकन (Valuation Based on Rental Value)3. लागत के आधार पर मूल्यांकन (Valuation Based on cost)
शोधन निधि (Sinking Fund)
शोधन निधि (Sinking Fund)
किसी भवन / संपत्ति की आयु समाप्त होने पर, उसे पुनः निर्माण करने के लिए वर्षाधार पद्धति पर जो फंड एकत्रित किया जाता है, उसे शोधन निधि कहते हैं | सामान्यतः भवन संपत्ति की लाभकारी आयु को दृष्टि में रखकर, प्रतिवर्ष उससे होने वाली आय में से कुछ राशि अलग कर ली जाती है | यह धनराशि चक्रवर्ती ब्याज सहित भवन / संपत्ति की आयु समाप्ति पर, इसकी मूल लागत के बराबर हो जानी चाहिए | प्रति वर्ष अलग की जाने वाली यह धनराशि ही शोधन निधि (Sinking Fund) कहलाती है |
Sinking Fund
On the end of the life of a building/property, the fund which is collected on the year base method for its reconstruction is called sinking fund. Generally, keeping in view the beneficial age of the building property, some amount is deducted every year from the income from it. This amount should be equal to the original cost of the building/property at the end of the life of the building/property along with compound interest. This amount that is set aside every year is called Sinking Fund.
जब ऋण लेकर कोई संपत्ति बनाई जाती है, तो इस ऋण को लौटाने के लिए भी शोधन निधि की व्यवस्था की जाती है | शोधन निधि बीमा कंपनी की पॉलिसी लेकर अथवा बैंक में प्रतिवर्ष निधि की किस्त जमा करके भी बनाई जाती है |
शोधन निधि की वार्षिक किस्त निम्न प्रकार ज्ञात की जाती है _
R = शोधन निधि की वार्षिक दर
i = वार्षिक ब्याज की दर
S = निर्धारित वर्षों के अंत में जमा कुल शोधन निधि,
n = संपत्ति की आयु वर्षों में ( शोधन निधि जमा करने के कुल वर्ष )
When a property is created by taking a loan, then arrangement of sinking fund is also made to repay this debt. The sinking fund is also created by taking the policy of the insurance company or by depositing the installment of the fund every year in the bank.
The annual installment of the sinking fund is calculated as follows:
R = Annual Rate of sinking fund
i = rate of interest per annum
S = Total redemption fund accumulated at the end of the prescribed years,
n = Age of the asset in years (total years of crediting the sinking fund)
मूल्य हास (Deprecialtion)
लगातार उपयोग करने, घिसने, मौसम प्रभाव तथा समय के साथ भवनों की उपयोगिता व आयु कम हो जाती है और भवन का मूल्य घटता चला जाता है | संरचना के मूल्य में हुई इस प्रकार की क्षति को मूल्य हास कहते हैं | लाभकारी आयु बीतने पर भवन का केवल कबाड़ मूल्य शेष रह जाता है |
किसी भवन अथवा संपत्ति का वर्तमान मूल्य ज्ञात करने के लिए, इसकी निर्माण लागत में से उस समय तक का कुल मूल्य हास घटा दिया जाता है | मूल्य हास सामान्यतः प्रतिवर्ष के आधार पर ज्ञात किया जाता है |
मूल्य हास तथा शोधन निधि में इतना अंतर है कि मूल्य हास मूल्य पूंजी की पुनः प्राप्ति (Recovery)नहीं दर्शाता है, जबकि शोधन निधि में इसका प्रावधान किया गया है |
Depreciation
With continued use, wear, weather effects and time, the usefulness and life of buildings decrease and the value of the building goes down. This type of loss in the value of the structure is called depreciation. At the end of the beneficial age, only the scrap value of the building remains.
To find the present value of a building or property, its construction cost is deducted from the total depreciation till that time. Depreciation is generally known on yearly basis.
The difference between depreciation and sinking fund is so much that the depreciation value does not show the recovery of capital, whereas it has been provided in the sinking fund.
मूल्य हास ज्ञात करने की दो विधियां हैं _
1. रेखीये विधि (Straight line method)
2. शोधन निधि विधि (Sinking Fund Method)
There are two methods of finding depreciation.
1. Straight line method
2. Sinking Fund Method
1. रेखीये विधि (Straight line method)
इस विधि के अनुसार, संपत्ति के मूल्य में मूल्य हास प्रति वर्ष सामान दर से माना जाता है, यदि भवन की लाभकारी आयु व कबाड़ मूल्य में कोई परिवर्तन नहीं होता है | अतः बही मूल्य में, संपत्ति की लागत का एक निर्धारित भाग प्रति वर्ष घटा दिया जाता है, ताकि लाभकारी आयु के अंत पर संपत्ति के मलबे का मूल्य शेष रह जाए | इसके लिए निम्न सूत्र का प्रयोग किया जाता है |
वार्षिक मूल्य हास राशि, D = C - V
n
D = वार्षिक मूल्य हास (Annual Depreciation)
C = मूल लागत (Original Cost)
V = मलवे का मूल्य (Scrap value)
n = संपत्ति की लाभकारी आयु
अतः n1 वर्षों के पश्चात वही मूल्य = C - (n1 × D)
1. Straight line method
According to this method, the depreciation in the value of the property is considered at the same rate every year, if there is no change in the beneficial age of the building and the scrap value. Therefore, in the book value, a specified portion of the cost of the property is deducted every year, so that the wreckage value of the property at the end of the beneficial age is left. For this the following formula is used.
Annual depreciation amount, D = C - V
n
D = Annual Depreciation
C = Original Cost
V = Scrap value
n = beneficial age of the asset
Hence the same value after n1 years = C - (n1 × D)
2. शोधन निधि विधि (Sinking Fund Method)
इस विधि में संपत्ति का मूल्य हास, शोधन विधि तथा इस पर अर्जित चक्रवर्ती ब्याज के योग के बराबर लिया जाता है | अतः वार्षिक शोधन निधि, जबकि संपत्ति की पूंजीगत लागत (Capital cost) ₹1 है |
2. Sinking Fund Method
In this method, the value of the asset is taken as the sum of the depreciation, the Sinking fund method and the compound interest earned on it. Hence, the annual Sinking fund, while the capital cost of the asset is ₹1.
भवनो का मूल्यांकन (Valuation of Building)
भवन का मूल्यांकान इसकी बनावट, स्थिति, संरचना तथा मूल्यांकन के उद्देश्य को दृष्टि में रखकर कर दिया जाता है | मूल्यांकन कार्य में भवन की समस्त भूमि, इसका वर्तमान बाजार मूल्य, पास पड़ोस की संपत्ति की लागत का रूख (प्रवाह ), मूल्यहास का निर्धारण, पूर्ण निर्माण कार्य का मूल एस्टीमेट आदि बातों पर विचार किया जाता है |
Valuation of Building
The Valuation of the building is done keeping in view its design, condition, structure and purpose of evaluation. In the appraisal work, all the land of the building, its present market value, the trend of the cost of the nearby property (flow), determination of depreciation, basic estimate of the completed construction work, etc. are considered.
मूल्यांकन की निम्न विधियां है _
1. मूल्य हास विधि द्वारा मूल्यांकन (Depreciation Method of Valuation)
2. किराए के आधार पर मूल्यांकन (Valuation Based on Rental Value)
3. लागत के आधार पर मूल्यांकन (Valuation Based on cost)
Following are the methods of valuation
1. Depreciation Method of Valuation
2. Valuation Based on Rental Value
3. Valuation Based on cost
1. मूल्य हास विधि द्वारा मूल्यांकन (Depreciation Method of Valuation)
वर्तमान बाजार दरों पर किसी पुरानी संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए निम्न सूत्र प्रयोग किया जाता है _
D = संपत्ति का मूल्य हासित मूल्य (Depreciated Value)
P = वर्तमान दरों पर संपत्ति का मूल्य (Cost at present Market rates)
rd = मूल्य हास का नियंत प्रतिशत (r stand for Rate and d for depreciation)
n = संपत्ति की वर्तमान आयु
उपरोक्त सूत्र के लिए rd का मान निम्न लिया जाता है _
75 - 100 वर्ष की आयु के भवन = 1.0
50 - 75 वर्ष की आयु के भवन = 1.3
25 - 50 वर्ष की आयु के भवन = 2.0
20 - 25 वर्ष की आयु के भवन = 4.0
20 वर्ष की आयु तक के भवन = 5.0
संपत्ति का कुल मूल्य निर्धारित करने के लिए, उपरोक्त में भूमि की वर्तमान लागत, जलापूर्ति, सेनेटरी तथा विद्युत आपूर्ति फिटिंग को भी जोड़ा जाता है |
1. Depreciation Method of Valuation
The following formula is used for valuing an old property at current market rates.
D = Depreciated Value of the asset
P = Value of the asset at current rates (Cost at present market rates)
rd = Fixed percentage of depreciation (r stand for Rate and d for depreciation)
n = present age of the asset
For the above formula, the value of rd is taken as _
Buildings aged 75 - 100 years = 1.0
Buildings aged 50 - 75 years = 1.3
Buildings aged 25 - 50 years = 2.0
Buildings aged 20 - 25 years = 4.0
Buildings up to the age of 20 years = 5.0
To determine the total value of the property, the present cost of land, water supply, sanitary and electrical supply fittings are also added to the above.
2. किराए के आधार पर मूल्यांकन (Valuation Based on Rental Value)
इस विधि में, भवन के किराए के रूप में प्राप्त होने वाली कुल वार्षिक आय से सभी संभावित खर्चे ( मरम्मत, शोधन निधि, कर, प्रबंधन व्यय आदि ) घटाकर, शुद्ध आय ज्ञात कर ली जाती है, अब बाजार ब्याज दर पर वर्षाधार ज्ञात करके, इससे शुद्ध आय से गुणनफल किया जाता है, जो भवन का मूल्यांकन होता है |
2. Valuation Based on Rental Value
In this method, net income is calculated by deducting all possible expenses (repairs, servicing funds, taxes, management expenses etc.) from the total annual income received as rent for the building, now by finding the year base at market rate of interest. , this is multiplied by the net income, which is the valuation of the building.
3. लागत के आधार पर मूल्यांकन (Valuation Based on cost)
जब भवन की शुद्ध वार्षिक आय प्रमाणित न हो, तब भवन का निर्माण / क्रय करते समय व्यय की गई राशि को आधार मानकर मूल्यांकन किया जाता है | इस विधि में मूल्य हास पर भी ध्यान दिया जाता है, क्योंकि इसके कारण भवन के वर्तमान मूल्य में कुछ कमी हो सकती है |
3. Valuation Based on cost
When the net annual income of the building is not certified, then the amount spent while constructing/purchasing the building is assessed as the basis. Depreciation is also taken into account in this method, as it may cause some reduction in the present value of the building.